故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ

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目次
はじめに

相続トラブルの多くは「不動産」が関係します。中でも、相続財産額における不動産の価格が多額を占めるケースが多くあります。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど、収益不動産の場合、収益不動産がいくらくらいの価値があるのか、すぐにはわからないことも多いと考えられます。

また、収益不動産の価値を正しく評価し、相続人間でその適正評価額の合意ができることによって、預貯金を含めた相続財産の納得できる遺産分割につなげることが可能になります。

故人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃管理しながら生活したい
自分の収入源として、故人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
他の相続人が自分の管理していた故人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理した上、遺産分割で自分のものとして取得しようとしている

通常、壮年の世代にいるまでの間に、ご自身が相続の当事者になることはそう多くはありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル、例えば不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法などの解決するべき課題が同時に発生するので、これらに対応するため、複数の課題について同時並行で解決するための手段を講じていく必要があります。

収益不動産を調査する

まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。

収益不動産の場合は、居住用不動産とは異なり、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与していなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。

収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。

収益物件の不動産登記簿謄本を取り寄せて、金融機関からの借入に関する抵当権、根抵当権などの担保権が設定されているか、また借入が返済されて担保権が消滅しているかを調査することも考えられます。

収益不動産の相続トラブル

遺産分割

遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代（収益不動産から生じる家賃、地代を法律用語で「法定果実」といいます。）を取得することになります。固定資産税や不動産管理会社に支払う委託費用などの管理費用や収益不動産の修繕費用も、収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。

しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しく争われることもあります。

収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している

収益不動産を相続する場合、相続税申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定することが考えられます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されることが考えられます。そのため、収益不動産を現在時点で市場で取引するための評価額である時価と、相続税申告において評価された収益不動産の評価額との間に差額が生じることも考えられます。

収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している

収益不動産に金融機関からの借入債務や保証債務等の相続債務がある場合、相続債務をそもそも相続するのか、また相続人が相続するとしてどのように相続し、弁済していくのかなどの問題も遺産分割とあわせて解決する必要があります。

遺産分割以外

収益不動産の管理や賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある

相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員の共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用や固定資産税も共同で負担すべきということになります。

また、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから、賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。

たとえ収益不動産であっても、その管理や管理に要する費用を負担したり、発生する賃料を管理、回収したりする熱意を持っている相続人は限定されていることも多いです。そこで、相続人の誰が収益不動産の管理や管理に要する費用負担について相続人間で話し合い、話し合って合意に至った内容を協議書や合意文書に記載して合意し、遺産分割が成立するまでの間、収益不動産の管理が正しく行われるようにする工夫をすることが考えられます。

相続税等の税務申告・納税のための協議が必要

相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。

しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金を納税資金の原資にすることが考えられます。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに相続人全員の合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。そのような場合の相続税の負担や相続税申告に必要な手続費用をどの相続人が負担し、また遺産分割から精算を得ていけばよいのか、弁護士に相談すると良いでしょう。

収益不動産を含む不動産相続トラブルの無料相談を受け付けております

収益不動産の相続トラブルにおいては、相続税申告を税理士、不動産の評価額調査を不動産鑑定士や不動産会社にそれぞれ依頼し、これらの専門家と弁護士が意思疎通、連携を図りながら、遺産分割を進める必要があります。

当事務所では、税理士・司法書士・不動産会社等との連携により、お客様のニーズに幅広くお応えできる体制を整えています。

特に、当事務所には司法書士が在籍しておりますので、不動産登記手続を見据えた遺産分割業務や遺産分割後の不動産登記業務を同時に委任することができ、より一体的に収益不動産等の不動産遺産分割を解決することができます。

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